市人民政府关于印发
利川市征地拆迁高层安置管理办法的通知
利政规〔2016〕3号
各乡、镇人民政府，各街道办事处，各开发区管委会，市政府各部门：
《利川市征地拆迁高层安置管理办法》已经市人民政府第38次常务会议同意，现印发给你们，请遵照执行。
利川市人民政府
2016年4月16日
利川市征地拆迁高层安置管理办法
第一章 总 则
第一条 为切实解决城市规划区征地范围内拆迁安置问题，有效落实城区拆迁项目中产权置换房高层安置，保证被拆迁户有序入住、安心居住、和谐共住，特制定本办法。
第二条 本办法中所称高层安置，是指市人民政府根据城市发展需要，为解决城市规划区征地范围内拆迁安置问题，在市人民政府高层安置小区以高层单元住房和小区商业用房进行安置的方式。
第三条 高层安置工作以《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《恩施土家族苗族自治州城乡规划建设管理条例》为政策、法律依据，以政府相关部门与被拆迁户签订的《房屋征收补偿安置合同》为基本的认定依据。
第四条 高层安置工作坚持公开、公平、公正原则和利民、便民原则。
第五条 高层安置房建设坚持“统一规划、合理布局、节约用地、配套建设”和“经济、适用、宜居”的原则，由市人民政府主导建设，实行计划管理，享受本级优惠政策。
第六条 高层安置房原则上2年内完成建设，以毛坯房的形式交付。单元住房安装1道防盗门，水、电、气管线和有线电视、宽带网络光纤接至单元住房户门外墙；商业用房安装卷闸门。
第七条 安置房主体及配套设施、小区市政设施竣工验收合格并进行房地产初始登记后，建设单位将全部设施和相关资料移交市征地拆迁安置管理办公室（以下简称“市安置办”）统一管理、统筹安置。
第二章 安置准备
第八条 凡由市政府统一进行产权置换高层安置的拆迁项目（以市政府相关文件为准），相关部门与被拆迁户签订《房屋征收补偿安置合同》前应与市安置办就安置落实问题协商一致，合同签订后1个月内向市安置办报送1份《房屋征收补偿安置合同》登记备案，纳入统筹安置范围。
第九条 正式实施安置前，市安置办根据掌握的《房屋征收补偿安置合同》和安置房房源情况，将拟安置对象的基本情况、约定安置的核心内容进行整理后，交安置对象所在地街道办事处、村（社区）入户核对，同时征询具体安置意向（功能户型、套型面积、套数）。由当事人和街道办事处、村（社区）工作人员签字确认后交回市安置办，市安置办对相关资料进行综合审查，核定安置对象身份、安置意向。发现漏、重、错等问题的，凭原始的《房屋征收补偿安置合同》及新的相关证据予以纠正。
第十条 市安置办根据房源和安置对象安置意向等情况提出批次安置计划，并拟定详细的安置方案和临时物业管理办法，报市人民政府审批后实施；通过招投标等公开方式选择具有资质的物业服务企业，与市安置办一起参与安置房移交接收工作，自接收安置房之日起启动安置小区物业管理服务。
第三章 安置入住
第十一条 单元套房安置。
（一）市安置办将安置房源中各套房屋的房号及相应的户型、面积和所在的楼栋、楼层进行公示，供安置对象选择参考。
（二）同一小区安置时，按照签订《房屋征收补偿安置合同》的时间先后排列选房（选取幢号和房号）顺序，先签订合同者排列在前。签订合同日期相同，没有其他依据区分先后顺序或区分顺序有争议不能达成一致的，以抽签方式决定选房顺序。
（三）轮到次序选房时，安置对象须一次性将置换的单元房选择完毕。签订《房屋征收补偿安置合同》时若有可供安置的现成房源，或安置房设计图纸已经定型，在统筹安排不出现安置房被重复选择的情况下，可统一在签订合同时选定置换的单元房具体位置，直接按合同约定交房。
（四）可选择2套及以上安置房的拆迁安置户，只能选择1套最小户型的套房；在同一栋楼选择同一户型套房不得超过3套。
（五）选房结果即时公布，当场做好登记并由选房人现场签字确认，同时对已选房号做出醒目标记，他人不得再选该房号。安置房一经选定不得擅自调整、更改。
（六）安置对象因故不能到达现场参加集中选房的，可书面委托代理人参加选房，并提前以登记备案的联系电话通知市安置办。安置对象接到选房通知后不按时到场或拒不到场选房的，其安置批次或选房顺序自动后延。
（七）在有与安置对象享有的置换面积和需要的户型相同、相近的房源时，安置对象因对楼栋、楼层位置不满意而拒绝选房的，其选房批次和顺序自动后延。拒绝选房或选房后反悔的，从本次选房活动的下月（自然月份，下同）起3个月后不再继续发放过渡安置费。
（八）征地告知书发布之前，户口在城市规划区项目征地范围内并享有土地承包经营权的村民（空挂户除外）；土地征收前未参与“三违”活动也无出售土地、宅基地、房屋行为的；失地后，符合建房条件但无产权置换房也无宅基地的，经本人申请、村（社区）和乡镇（办事处，下同）审核并报市人民政府审批同意，每户可购买1套最小户型安置房（人均30㎡以内按成本价购买，超出部分按市场价购买），但5年内不得转卖。符合按成本价购买安置房条件但无力购买，又符合入住公租房条件的，可优先安排入住公租房。
第十二条 商业用房安置。
（一）被征收房屋第1层既符合调换高层单元套房、又符合调换商业用房条件的，可选择按照1：2的比例调换单元套房；也可按照比例和限额置换商业用房（调换安置小区第1层商业用房的，以被征收房屋第1层建筑面积的25%调换，调换比例为1：1，最高调换面积不超过60㎡；调换安置小区第2层商业用房的，以被征收房屋第1层建筑面积的30%调换，调换比例为1：1.1，最高调换面积不超过80㎡；调换安置小区第3层商业用房的，以被征收房屋第1层建筑面积的40%调换，调换比例为1：1.2，最高调换面积不超过100㎡）。《房屋征收补偿安置合同》按照调换安置小区第1层商业用房的方式约定置换的“门面房”，因第1层商业用房面积不足被安置到商业用房第2层、第3层时，以原合同约定的“门面房”面积为基数，按照以上比例折算安置；部分面积被安置到商业用房第2层、第3层时，该部分面积按照以上比例折算安置。
（二）同一批次有2栋及以上房屋的商业用房可供安置时，先排定安置的楼栋序号，并从排序第一的楼栋的第1层开始安置，所有楼栋的第1层商业用房安置完毕后，以同样顺序转入第2层、第3层商业用房安置。安置对象按签订《房屋征收补偿安置合同》的时间先后排序安置。签订征收合同日期相同的，抽签决定其安置顺序。
（三）安置顺序确定后，按照“适当组合，按份共有，便于利用，便于权属处置”的原则确定按份共有组合体（一个按份共有产权组合体的业主数控制在10个以内），并现场划定组合体或个人商业用房位置。
（四）安置商业用房出现零星超差面积时，可通过协商处理，或参照附近区域同类型房屋进行评估找补差价处理。
因置换的商业用房面积较小不便安置的，在有充足的套房可供安置时，经安置对象和市安置办协商一致，也可调换成套房安置（以商业用房面积倒推其对应的原征收房屋面积，并以对应的原征收面积为基数按1：2的比例调换单元套房）。
（五）商业用房原则上实行整体招租经营，业主从租金收益中按产权面积比例分成，或以产权入股经营，从经营收益中按股份分红。具体经营管理办法由全体业主自行协商确定。
第十三条 签订安置合同和房屋交付。
（一）选房后5个工作日内，市安置办与安置对象签订安置合同（与原征收拆迁对象签订《产权置换房安置合同〈一〉》；本办法施行前《房屋征收补偿安置合同》约定将安置房分配给他人的，市安置办与该合同约定的其他权利人分别签订《产权置换房安置合同〈二〉》；安置商业用房的签订《产权置换房安置合同〈三〉》；购买安置房的签订《安置房购买合同》）。安置合同必须载明该安置对象在办理房地产手续和水、电、气、有线电视、网络宽带报装，以及物业管理费、首次公共房屋维修基金等方面的权利和义务，享受优惠政策的要具体指明享受范围。
（二）安置的单元套房总面积（套内面积+分摊面积）大于安置对象享有的产权置换单元套房面积的（即“超面积”），安置对象按市人民政府公布的安置房成本价向市财政补交所超面积房款；实际安置面积小于安置对象享有的产权置换单元房面积（即“差面积”）的，市财政按市人民政府公布的安置房成本价给安置对象补偿所差面积房款。找补差价原则上在签订安置合同时一并落实，最迟在签订合同后15日内落实到位。超、差面积应控制在所在小区最小户型面积的一半以下。
（三）签订安置合同（超面积的补交超面积房款）后5个工作日内，市安置办指派专人带领安置对象现场验看房屋、交接房屋钥匙，办理交接手续。
第四章 报装入户及权证办理
第十四条 安置对象凭市安置办与其签订的安置合同，向房地产管理部门申请办理房地产权证（不动产登记），向供水、供电、供气、有线电视、网络宽带服务企业申请报装入户，相关单位应及时办理。
第十五条 办理单元套房《房屋所有权证》、《国有土地使用证》（或不动产登记证）实行“一房一证”（即每套房办1套证）；供水、供电、供气实行“一房一户”（即每套房1个户头）。
实行组合安置的商业用房，办理按份共有房屋所有权证和相应的国有土地使用证。
第十六条 办理安置房房地产手续时，登记到征收拆迁对象及其配偶、子女、父母名下的单元套房和商业用房，免费办理房产证和土地使用证（或不动产登记证）。登记到征收拆迁对象名下的单元套房，可确定1套自住房免费办理水、电、气等配套设施报装入户，免交10年物业管理费，首次公共房屋维修基金减免一半。
经市安置办审核符合优惠减免政策的，在核定的优惠减免范围内相关部门及单位不得向安置对象收取费用，减免的费用由市人民政府与相关单位专题研究解决。非优惠减免对象和优惠减免范围以外的税费由房屋业主承担。
第五章 物业管理
第十七条 安置小区物业管理分为过渡期物业管理和业主自主管理两个阶段。过渡期可由市安置办招标确定物业服务企业，过渡期限原则上不得超过2年。
小区业主入住达到60%以上时，市安置办、住建局、所在乡镇和村（社区）应组织、指导小区召开业主大会，成立业主委员会，业主委员会根据业主大会授权进行物业管理。
第十八条 业主装饰装修房屋，应告知物业服务企业和周围邻舍，并与物业服务企业签订监管协议，明确施工中维护公共安全、公共秩序和公共卫生的责任、义务。
第十九条 任何单位及个人不得擅自开挖、破坏小区院坝、通道、墙体、井沟等基础设施，不得擅自占用公共设施、公共场所，否则承担相应的经济责任和法律责任。
第二十条 单元套房自办理交房手续的下月起开始计缴物业管理费。商业用房自开始装修之月起缴纳物业管理费，不经过装修直接投入使用的从开始使用之月起缴纳物业管理费。
第二十一条 经市安置办审核，减免的房屋公共维修基金由市财政划入住房公共维修基金专用账户，减免的物业管理费和安置前期物业管理费由市财政直接向物业服务企业支付。非减免对象和非减免范围的费用，由业主负责缴纳。
第二十二条 住建、物价、财政部门共同提出物业管理费和公共房屋维修基金标准及提取（收取）、管理方案，报市人民政府审批后执行。
第二十三条 安置后剩余的安置房作为安置储备房源留存，由市国有资产管理部门和市安置办共同管理，剩余的商业用房可公开招租经营。
小区内专用泊车位不得出售，由市国有资产管理部门和市安置办共同管理，优先、有偿提供给小区内居民、商户、企业使用。
第二十四条 安置房出租、转让应报告物业服务企业和市安置办，并就物业管理及相关费用问题作出书面说明和承诺，否则原业主须承担连带责任。
第二十五条 小区房屋及其他设施在质保期内出现问题的，由原建设单位负责组织修复、处理；质保期外出现问题的，公共设施由业主委员会安排物业服务企业维修、处理，或委托其他专业机构维修、处理。业主自有房屋由业主自行安排维修、处理。
第六章 安置保障与监督
第二十六条 属市人民政府安置的，由市安置办统筹协调、组织，相关乡镇认真履行安置主体责任，积极做好安置政策、安置方案宣传，做好安置对象思想工作；公安部门参与搞好安置秩序维护和矛盾稳控工作；司法公证机关参与安置过程见证、公证；监察部门对安置工作进行全程监督、检查。
第二十七条 安置落实后，市安置办将安置情况书面通报安置小区所在的街道办事处、村（社区）以及安置对象原所在地街道办事处、村（社区）。公安机关按照程序为安置对象办理户口迁转或变更登记手续。无论安置人员是否迁转户口，安置小区所在的街道办事处、社区均应按照属地管理原则对小区人口进行社会管理和服务。
第七章 附 则
第二十八条 本办法由市安置办负责解释。
第二十九条 乡镇实施的拆迁项目且由其进行高层安置的，参照本办法执行。
第三十条 本办法自发文之日起施行。有效期5年。